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Immobili fantasma, accertamenti ICI e TARSU

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Immobili fantasma, accertamenti ICI e TARSU

Messaggio  CdRtrib il Mar 16 Ott 2012 - 22:45

Vorrei un conforto circa la corretta decorrenza impositiva ai fini I.C.I. delle rendite dei fabbricati c.d. “fantasma”. Non è affatto vero, a mio avviso, che il Comune possa sempre accertare a decorrere dal 1° gennaio 2007 ovvero, secondo alcune tesi, limitatamente alle ultime cinque annualità di imposta.
La casistica va infatti divisa in due “gruppi”.
1. Le unità accatastate dai contribuenti (più diligenti) entro il 30 aprile 2011 a seguito della pubblicazione nei vari albi pretori dei comuni, dovrebbero correttamente scontare l’imposta a partire dal 1° gennaio dell’anno in cui è stato pubblicato in G.U. (ad oggi sono presenti 7 pubblicazioni) il comunicato dell’agenzia del territorio (che informava appunto della suddetta pubblicazione), salvo che questa non abbia precisato una data più remota (cosa alquanto improbabile).
2. Le rimanenti unità “fantasma” non dichiarate in catasto bonariamente e che sono state quindi iscritte in catasto dall’agenzia del territorio con rendita presunta dovrebbero invece scontare l’imposta a partire dal 2007. Attenzione, la rendita presunta non sostituisce l’accatastamento, pertanto gli accertamenti comunali dovranno poi essere rettificati a conguaglio non appena i contribuenti interessati oppure l’agenzia provvederà al definitivo accatastamento.

Per quanto concerne invece la tarsu, ferma restando la medesima decorrenza di cui sopra, quale base imponibile occorre prendere in considerazione per gli accertamenti delle annualità pregresse relativamente alle unità iscritte in catasto con rendita presunta ? Occorre necessariamente attendere l’accatastamento definitivo (ricavando quindi la superficie imponibile dalla planimetria) ?

CdRtrib

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Re: Immobili fantasma, accertamenti ICI e TARSU

Messaggio  Lucio Guerra il Mar 16 Ott 2012 - 23:10

non ha rilevanza ai fini della decorrenza dell'imposta il fatto che un immobile sia stato accatastato spontaneamente, ma ha rilevanza il fatto che sia dimostrabile che tale immobile era già presente alla data dell'ultima annualità accertabile

- presupposto dell'imposta L' ICI (imposta comunale sugli immobili) è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, situati nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, compresi gli immobili strumentali all'esercizio dell'attività professionale, artigianale o imprenditoriale, nonché quelli alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa (art. 1, comma 2, del D.Lgs. 504/92).

- per fabbricato s'intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, cui sia stata attribuita o sia attribuibile un'autonoma rendita. Si considera parte integrante del fabbricato sia l'area occupata dalla costruzione, sia quella che ne costituisce pertinenza (posti auto, giardini, aree di svago). Ai sensi dell'art. 2 del decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998, sono considerate unità immobiliari: una porzione di fabbricato, un fabbricato, un insieme di fabbricati o un'area, che, nello stato in cui si trovano e secondo l'uso locale, presentano potenzialità di autonomia funzionale e reddituale; l'abitazione e gli altri immobili strumentali all'esercizio dell'attività agricola da denunciare in catasto autonomamente;
I fabbricati costruiti abusivamente costituiscono oggetto di tassazione, a prescindere dal fatto che per essi sia stata presentata o meno la relativa istanza di sanatoria edilizia (risoluzione ministeriale 6 giugno 1994 protocollo 2/138).

in conclusione :

in linea con quanto riportato negli accertamenti dell'agenzia del territorio :

motivazione accertamento :

La particella dove ricadono le unità immobiliari oggetto d'accertamento è stata preliminarmente inserita nell’elenco delle particelle sulle quali sono stati individuati dall'agenzia del territorio, con l’ausilio delle foto aree digitali (ortofoto) sovrapposte alla cartografia catastale, fabbricati, o loro ampliamenti, che non risultavano dichiarati in catasto;
Tali unità immobiliari sono state oggetto di preliminare attribuzione di rendita presunta da parte dell'Agenzia del Territorio (art. 19, commi 8 e 10, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122) e successiva presentazione delle dichiarazioni di aggiornamento catastale, secondo le modalità previste dall’art. 19, comma 8, del decreto legge n. 78 del 2010.

efficacia fiscale :

Ai sensi dell’art. 2, comma 5-bis, del decreto legge 29 dicembre 2010, n. 225, introdotto dalla legge di conversione 26 febbraio 2011, n. 10, la rendita catastale presunta, in deroga alle vigenti disposizioni, produce effetti fiscali, dal momento della sua iscrizione in catasto, con decorrenza retroattiva al 1° gennaio 2007, salva la prova contraria volta a dimostrare, in sede di autotutela, una diversa decorrenza. I tributi erariali e locali, commisurati alla base imponibile determinata con riferimento alla rendita catastale presunta, sono corrisposti a titolo di acconto e salvo conguaglio da effettuarsi a seguito delle determinazioni conclusive correlate all’esame delle dichiarazioni di aggiornamento catastale, prodotte ai sensi dell’art. 1 del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, mediante procedura DOCFA ovvero, in mancanza, predisposte in surroga da parte dell’agenzia del territorio




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Re: Immobili fantasma, accertamenti ICI e TARSU

Messaggio  CdRtrib il Mer 17 Ott 2012 - 7:50

Scusami, così sostanzialmente ritieni che anche le unità immobiliari regolarizzate entro il 30 aprile 2011 siano soggette ad imposizione a decorrere dal 1° gennaio 2007 ? Come si concilia con il disposto del comma 34 dell'art. 2 del D.L. 262/2006 "Le rendite catastali dichiarate o attribuite producono effetto fiscale, in deroga alle vigenti disposizioni, a decorrere dal 1 gennaio dell'anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, ovvero, in assenza di tale indicazione, dal 1 gennaio dell'anno di pubblicazione del comunicato di cui al secondo periodo" ?
La motivazione di cui all’art. 2, comma 5-bis, del decreto legge 29 dicembre 2010, n. 225 vale esclusivamente per le rendite presunte attribuite dall’Agenzia del territorio. Ma nel caso di immobile sanato prima dal contribuente con presentazione del DOCFA ?

Condivido pienamente il tuo riferimento ai presupposti di imposta.
Ma non ritieni che in questo caso il legislatore abbia voluto differenziare, per casistica, gli “effetti” fiscali delle rendite dichiarate (dai contribuenti) o presunte (attribuite dall’agenzia) ?

E per la tarsu invece ? Quale base imponibile occorre prendere in considerazione ?

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Re: Immobili fantasma, accertamenti ICI e TARSU

Messaggio  Lucio Guerra il Mer 17 Ott 2012 - 8:58

confermo, per mia opinione, quanto già esposto sia nelle motivazione che nella decorrenza

se un immobile non fosse ne accatastato ne dichiarato, sia esso abusivo o regolare, ne con rendita presunta ne con rendita definitiva ritieni che sia cmq soggetto al pagamento delle imposte ?

quindi quanto esposton ritengo sia la logica conseguenza che discende dal principio che se un immobile è presente a far data dal.........., iscritto o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, cui sia stata attribuita o sia attribuibile un'autonoma rendita, è soggetto al pagamento delle imposte

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Re: Immobili fantasma, accertamenti ICI e TARSU

Messaggio  CdRtrib il Mer 17 Ott 2012 - 21:57

Scusami per il ritardo ma sono stato senza linea per l’intera giornata.
Intanto ti ringrazio per la competente e pronta disponibilità a trattare l’argomento. E’ sempre piacevole e soprattutto utile postare su questo forum.
Tornando all’argomento, è giusto precisare che si parla di immobili abusivi ma nell’ambito di una precisa normativa (D.L. 3 ottobre 2006, n. 262 e D.L. 31 maggio 2010, n. 78) che, finalmente, ne disciplina la c.d. emersione ed imposizione anche ai fini I.C.I stabilendo, a mio avviso, in riferimento alle rendite bonariamente dichiarate o coattivamente iscritte in catasto, decorrenze diverse ai fini impositivi. Più in generale, è ovvio che l’immobile abusivo debba comunque essere assoggettato all’I.C.I.-I.M.U..

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